Золоте дно: скільки насправді заробили переможці житлових лотерей?

Близько року тому ізраїльтянин, який купив пільгову квартиру за програмою «Ціна для новосела», попросив розірвати його договір з мінбудом про купівлю. Він хотів продати це житло, а договір дозволяє продати пільгову квартиру лише через сім років після купівлі — або п’ять років з моменту заселення.

Такі запити розглядає комісія з виняткових випадків при міністерстві будівництва. За словами адвоката Ліора Леві, який супроводжує покупців і продавців квартир, «90% заявок відразу відхиляють, а комісія взагалі не бере до уваги економічні аргументи».

Але в цьому випадку мінбуд пішов назустріч, і власник зміг продати свою квартиру. Який же прибуток він отримав?

П’ятикімнатну квартиру в районі Нахалат Єгуда в Рішон-ле-Ціоні він купив за програмою пільгового житла у 2017 році за 1,7 мільйона шекелів, а продав її трохи менше року тому за 3,63 мільйона. Вигода — майже 2 мільйони шекелів.

«Це великі гроші, і вони не оподатковуються», — каже Леві.

Понад 10% переможців лотерей пільгового житла продають свої квартири відразу після закінчення терміну обмежень на продаж. Такі дані були в звіті головного економіста мінфіну, опублікованому у вересні 2023 року. На той час перевірка проводилася щодо двох проектів пільгового житла: в Афулі та Лоді.

З’ясувалося, що 13-15% переможців лотереї продали свої квартири. Вони отримали величезний прибуток — від 635 тисяч шекелів в Афулі до мільйона в Лоді.

«Багато з переможців виграли квартири в тих місцях, де не хочуть жити, тому програма пільгового житла перетворила їх на інвесторів. Сьогодні вони отримують дохід, який може сягати понад 100%», — каже Леві.

Великі прибутки в центрі країни

Проект «Ціна для новосела», запущений близько десяти років тому, набрав обертів у 2017 році. Тоді було розіграно багато квартир, розташованих у привабливих районах, у зонах, де є попит на житло.

Сьогодні, через сім років, на вільний ринок вийшли вже десятки таких квартир. Перевірка, яку ми провели в кількох містах, показує, що окрім солідних знижок від держави продавці квартир виграли набагато більше від злету цін на житло, що досяг свого піку в 2021-2022 роках. Їхній прибуток склав мільйони шекелів.

Один з найбільш яскравих прикладів — популярний район Гліль Ям в Герцлії, де близько семи років тому були розіграні сотні квартир. Щасливчики купили їх приблизно по 20 тисяч шекелів за квадратний метр. Чотирикімнатні квартири площею 100 квадратних метрів продавали приблизно за 2 мільйони шекелів.

Перевірка на сайті Податкового управління показує, що за останні місяці чимало квартир у цих проектах було продано. Житло на вулицях Ха-Галіль, Ха-Гафен і Рав Овадія Йосеф продавалося за середньою ціною близько 45 тисяч шекелів за квадратний метр.

У підсумку квартири площею 97-122 квадратних метрів продавали за 5-6,5 мільйона, великі квартири площею близько 200 квадратних метрів — приблизно за 8,5 мільйона шекелів.

Стрибок цін можна побачити і в районі Ха-Ракафот в Рішон-ле-Ціоні. Тут пільгові квартири продавали в 2017 році приблизно по 10 тисяч шекелів за квадратний метр. Тобто трикімнатна квартира площею 75 квадратних метрів йшла за 750 тисяч.

Нещодавно на вулиці Хаїм Хафер у цьому районі було продано кілька квартир у тому ж самому проекті пільгового житла. Середня ціна склала вже 28 тисяч шекелів за квадратний метр. Тобто та сама квартира площею 75 квадратних метрів продавалася вже за 2,2 мільйона. Прибуток склав 1 мільйон 450 тисяч шекелів.

У Раанані, в районі Неот Саде, в комплексі, який побудувала компанія «Електра», в 2017 році були розіграні 82 квартири. Переможці купили їх приблизно по 18 тисяч шекелів за квадратний метр. Квартира площею 97 квадратних метрів продавалася за 1,74 мільйона шекелів.

На вільному ринку аналогічні квартири коштуватимуть 22-24 тисячі за квадратний метр, а то й більше. Наприклад, один з клієнтів Ліора Леві продає зараз у цьому районі свою квартиру за ціною 37 тисяч шекелів за квадрат. Квартира площею 97 квадратних метрів буде продана за 3,58 мільйона.

Великі прибутки дістаються покупцям не лише в центрі країни. Щось подібне відбувається з дешевшими квартирами на периферії.

Сім років тому в районі Сарід міста Мігдаль-ха-Емек пільгові квартири за програмою «Ціна для новосела» продавали за ціною близько 7,5 тисячі шекелів за квадратний метр. На вільному ринку аналогічне житло тоді коштувало 10-12 тисяч за квадрат.

Пільгову трикімнатну квартиру в 75 квадратних метрів можна було купити всього за 560 тисяч шекелів, чотирикімнатну площею 130 квадратів — приблизно за мільйон.

З липня цього року на вулиці Бейтар у Мігдаль-ха-Емеку було укладено кілька угод. Квартири, аналогічні описаним вище, продавали вже по 15 тисяч шекелів за квадратний метр.

Трикімнатна квартира площею 87 квадратних метрів була продана за 1,3 мільйона шекелів, п’ятикімнатні квартири площею 116 квадратних метрів — приблизно за 1,8 мільйона.

Проектів пільгового житла в Хайфі в останні роки будувалося небагато. Але й тут знайшлися приклади. У районі Кірьят-Еліезер в 2017 році були розіграні в лотерею понад 200 пільгових квартир. Їх продавали за ціною близько 10 тисяч шекелів за квадратний метр. Тобто квартира площею 100 квадратних метрів обходилася приблизно в мільйон шекелів.

Нещодавно в тому ж районі і на тій же вулиці за 1,8 мільйона шекелів була продана трикімнатна квартира площею 88 квадратних метрів.

Перекіс виправили?

За словами економіста та оцінювача нерухомості Міри Рімон, виграш у лотереї «Ціна для новосела» значно покращив фінансове становище переможців. Це дуже помітно сьогодні, сім років потому.

Свого часу програми пільгового житла критикували за «непропорційні», на думку деяких, знижки. Особливо за проектом «Ціна для новосела» і в затребуваних районах. Тепер очевидно, що критика була справедливою.

«Коли програма стартувала, були великі протести проти підвищення цін на житло. Тому однією з цілей програми була стабілізація цін на ринку. Для цього було прийнято рішення, що ціни житла будуть фіксованими. Їх прив’язали до цін на червень 2015 року, так що тендери, оголошені в 2017-2018 роках, також проводили за цінами червня 2015 року. Цей метод створив величезний прибуток для покупців квартир, понад мільйон шекелів», — додає Мірі Рімон.

«Після вивчення даних в умови проекту з роками були внесені зміни. У тому числі знижка була обмежена 300 тисячами шекелів. Пізніше вона поступово збільшувалася і сьогодні становить максимум 500 тисяч шекелів. Там, де ціна за квадратний метр нижча 13,5 тисячі шекелів, стеля знижки становить приблизно 600 тисяч. Тим самим створюється баланс між зонами високого попиту на житло та периферією», — додає Рімон.

Автор: Раніт Нахум Халеві

Джерело: TheMarker

Фото: Рамі Шлуш