«За ці гроші у нас житло не купиш». Чотири країни, де ізраїльтяни розкуповують квартири як гарячі пиріжки
З того часу як у січні 2023 року уряд Ізраїлю здійснив спробу судового перевороту, багато ізраїльтян почали шукати собі житло за кордоном — найчастіше, у сусідніх країнах. З початком війни цей намір лише посилився.
Сьогодні купівля нерухомості за кордоном — не лише інвестиція, яка може принести дохід. Це ще й можливість покинути Ізраїль, тимчасово або назавжди. Кілька тисяч сімей іммігрантів вже утворили невеликі ізраїльські колонії в Греції, на Кіпрі, в Португалії та Іспанії.
Високий попит на закордонну нерухомість викликає інтерес ізраїльських забудовників і маклерів, які намагаються осідлати цю хвилю. Ізраїльтяни, які шукають собі квартири за кордоном, віддають перевагу справам із співвітчизниками. Підприємець Пелег Рів, який працює в Греції, каже, що людям завжди простіше домовлятися з тими, хто їм більш зрозумілий — як з точки зору мови, так і з точки зору ментальності.
Ціни на нерухомість у країнах, де скуповують нерухомість ізраїльтяни, швидко зростають. У попередні роки наших співвітчизників цікавили в основному Берлін, великі міста Східної Європи, Північної Америки та Великої Британії. Сьогодні це вже зовсім не так. Ізраїльтяни переключилися на країни Середземномор’я. Туди можна долетіти за годину-другу, а прибутковість квартир, що здаються в короткострокову оренду, виражається двозначними цифрами.
Кіпр
Летіти з Тель-Авіва до Ларнаки всього півгодини. Сьогодні дуже багато компаній і підприємців пропонують ізраїльтянам купити квартиру на Кіпрі. Спритним продавцям допомагає «стадний інстинкт» покупців.
«Дивлячись на друзів і знайомих, квартири на Кіпрі шукають все більше ізраїльтян», — каже Андреас Антоніо, керівник відділу маркетингу компанії «Джованні Хомс», яка будує житло в Лімасолі та інших приморських містах Кіпру.
Ціни на нерухомість тут невисокі порівняно з країнами Західної Європи. За неофіційними оцінками, ізраїльтяни складають близько 20% іноземців, які купують житло на острові. Активно скуповують нерухомість на Кіпрі також громадяни Великої Британії, Німеччини та Греції.
За даними уряду Кіпру, іноземні інвестори придбали в 2023 році на острові 6900 квартир — на 16% більше, ніж у 2022 році. Для порівняння: в Ізраїлі місцеві інвестори купують близько 15 тисяч квартир на рік.
На Кіпрі люблять мати справу з ізраїльтянами. Вони розплачуються за покупку швидко і, як правило, готівкою. Рекомендація знайомих, які вже уклали подібну угоду, прискорює цей процес.
За словами Андреаса Антоніо, ізраїльтяни віддають перевагу невеликим квартирам вартістю близько 700 тисяч шекелів. Однак для тих, хто прагне укласти особливо вигідну угоду, це все ще занадто дорого.
«Ізраїльські клієнти більш вимогливі порівняно з місцевими покупцями, — каже Антоніо. — Як правило, вони хочуть отримати максимальну якість будівництва за мінімальною ціною».
Підприємець Марк Зеєві нещодавно купив собі будинок у невеликому селищі недалеко від Ларнаки. «Тут вже живуть кілька тисяч ізраїльтян, — розповідає він. — І атмосфера в селищі дуже приємна. Більшість ізраїльтян намагаються обосноватися в Лімасолі, хоча Ларнака кращa з точки зору прибутковості інвестицій. Ціни на житло в цьому місті як і раніше низькі».
Зеєві вважає, що ціни на житло на Кіпрі в найближчі чотири-п’ять років зростуть на 40-50%. Але вигоду з його покупки можна отримати і прямо зараз.
«Сьогодні невеликі квартири на Кіпрі коштують 100-200 тисяч євро, а орендна плата за них становить від 800 євро до 1500 євро на місяць, — каже Зеєві. — Здати житло в оренду туристам на короткий термін можна вдвічі дорожче».
Прибуток від здачі квартир на Кіпрі становить 6–7% на рік. Це приблизно втричі більше, ніж в Ізраїлі. Але при цьому потрібно враховувати супутні витрати, що знижують прибуток. Наприклад, послуги компанії, яка обслуговує житло і здає його в оренду в інтересах власника, можуть обійтися в 15-30% від вашого доходу від оренди.
Греція
Грецька нерухомість також обіцяє інвесторам високий прибуток від короткострокової оренди. Економічне становище Греції сьогодні стабільне, але в країні ще відчуваються наслідки потужної кризи 2009-2012 років. Місцевим банкам досі заборонено видавати іпотечні кредити іноземним інвесторам у нерухомість. Тож розраховувати тут можна лише на свої гроші.
Однак у Греції є дві очевидні переваги. По-перше, це податкова угода з Ізраїлем, яка дозволяє ізраїльським інвесторам платити податки на нерухомість тільки в Греції, нічого не доплачуючи у своїй країні.
Це має велике значення у випадку продажу квартири. У Греції можна продати до трьох квартир протягом двох років, не сплачуючи податок на прибуток.
По-друге, на думку багатьох експертів, заборона на видачу іпотеки іноземним інвесторам незабаром буде знята, що призведе до додаткового зростання цін на нерухомість.
Податок на купівлю житла в Греції невисокий — всього 3,09% (в Ізраїлі він становить для інвесторів 8%). Податок на дохід від оренди до 12 тисяч євро на рік — 15%. За кожне євро понад 12 тисяч податок підвищується до 34%.
Давиду з Тель-Авіва 31 рік. Протягом кількох місяців підшукував у Греції житло вартістю до 400 тисяч шекелів. «В Ізраїлі з такими грошима робити нічого, — каже він. — Я розглядав можливість купівлі квартири на Кіпрі, але врешті-решт віддав перевагу Греції. Я вважаю, що це більш розвинена країна з хорошими перспективами зростання. Крім того, в Греції не потрібно платити податок на дохід від продажу однієї одиниці житла».
«Я купив квартиру, що будується, в Афінах за 85 тисяч євро, — розповідає Давид. — Через рік квартира була готова. Її орендою займається компанія «Пальмо», до якої я звернувся за порадою друзів. Щомісяця я отримую квартплату в 550 євро. За вирахуванням комунальних витрат виходить близько 510 євро на місяць. Таким чином, мій дохід досягає 7,2% на рік. Ні в Ізраїлі, ні в інших країнах Європи я б нічого подібного не отримав. Крім того, ціни на нерухомість у Греції зростають. Кажуть, за мою квартиру зараз можна отримати вже 110-115 тисяч євро. Це означає прибуток 30-35% за три роки. І я вважаю, що зростання цін у найближчі роки тільки прискориться».
З початком масових акцій протесту проти судового перевороту ізраїльтяни стали ще активніше цікавитися нерухомістю в Греції. «Але про масову еміграцію говорити поки рано, — підкреслює Одед Фаркаш, заступник генерального директора компанії «Пальмо». — Ізраїльтян, які купують квартири для того, щоб жити в них самим, все ще відносно небагато. Більшість покупців — це інвестори або ті, хто хоче мати житло для літнього відпочинку».
Компанія «Пальмо» щомісяця продає ізраїльтянам близько 40 квартир — більшість з них розташовані в центрі Афін. Цей бізнес приносить його власникам близько 60 мільйонів євро на рік.
Інвестори купують мебльовані квартири — як правило, це або студія, або квартира з однією спальнею. Вони коштують 70-90 тисяч євро, орендна плата за них становить 400-500 євро на місяць. У деяких будівлях, де розташовані ці квартири, є басейни або тренажерні зали. Це дозволяє власникам нерухомості збільшувати орендну плату.
Грузія
Й.М., успішний адвокат з Ашкелона, хотів інвестувати в нерухомість подешевше. Не знайшовши нічого підходящого на півдні Ізраїлю, він «зачепився» за оголошення у Facebook. У ньому пропонувалося купити квартиру в Батумі, на березі Чорного моря. Незабаром Й.М. вже обговорював деталі купівлі в офісі компанії Batumi For You в Рішон-ле-Ціоні. Це було два роки тому.
«Я купив квартиру площею 80 квадратних метрів у будинку, що будується, на березі моря всього за 130 тисяч доларів, — розповідає Й.М. — Зараз квартира готова, і я збираюся одразу ж її продати. Мені сказали, що я можу отримати за неї 220 тисяч доларів. Для мене це дуже хороший прибуток. Нічого подібного при інвестиції в нерухомість в Ізраїлі не отримати».
Багато ізраїльтян, втім, не розглядають Грузію як варіант. Вони віддають перевагу купівлі житла в Західній Європі, бажано ближче до дому. І тому є вагомі причини.
Політична ситуація в Грузії нестабільна. Тут загострюється конфлікт між урядом, який все більше схиляється в бік Росії, та опозицією, що орієнтується на партнерство з Євросоюзом (крім того, в країні досить високий рівень корупції та кумівства, що може ускладнити життя та ведення бізнесу іноземцю. — Прим. «Деталей»). Інвестиція в житло в Грузії вважається досить ризикованою. І тим не менш деякі йдуть на цей ризик.
Ханану Кріхелю 41 рік, він народився в Ізраїлі, але його батьки приїхали з Грузії. Ханан — власник компанії Batumi For You, яку він заснував у 2017 році. Компанія спеціалізується на продажу квартир у туристичних районах Грузії.
За словами Ханана, йому вдалося продати ізраїльтянам близько 700 з 1000 квартир в одному з будівельних проектів у Батумі. Сьогодні він просуває новий проект.
«Квартира біля моря площею 50 квадратних метрів коштує 67 тисяч доларів, — розповідає він — Ті, у кого немає таких грошей, можуть отримати іпотечну позику в розмірі до 70% від вартості нерухомості. Але процентна ставка тут відносно висока — 7-8% річних. Більшість ізраїльських покупців — люди пенсійного віку. У них є гроші, але їх недостатньо для купівлі квартири в Ізраїлі. Вони купують нерухомість у Батумі, яка приносить їм дохід, і їхні заощадження не знецінюються».
Більшість іноземних інвесторів купують квартири в Батумі та Тбілісі. «Тбілісі користується високим попитом, оскільки в останні роки до міста прибуло багато біженців з України, — пояснює Ханан. — Ціни на нерухомість у місті зростають, але вони все ще відносно низькі. Сьогодні в Грузії можна купити однокімнатну квартиру за 60 тисяч доларів, двокімнатну — за 100 тисяч».
За словами Ханана, ціни на нерухомість у Грузії за останній рік зросли на 15%. Для порівняння: в Ізраїлі аналогічний показник склав 5%.
Ханан зазначає, що здана в оренду квартира в Батумі приносить дохід у 8-12%. Але інвесторам слід враховувати, що комісійний збір, який стягується керуючою компанією, становить близько 20% від їхнього доходу. Крім того, протягом перших двох років володіння нерухомістю потрібно платити прибутковий податок у 5%. Податок на прибуток від продажу житла може досягти 20%.
Португалія
Інтерес ізраїльтян до нерухомості в Португалії досяг піку ще три роки тому. Країна, яка вигнала євреїв на початку XVI століття, оголосила, що надасть громадянство їхнім нащадкам, які зможуть довести своє португальське походження.
Для бажаючих отримати європейський паспорт це була чудова можливість. Але після того, як нею серед інших скористався російський олігарх Роман Абрамович, португальська влада посилила контроль над наданням громадянства. Сьогодні отримати португальський паспорт стало складніше, але інтерес ізраїльтян до цієї країни не згас.
З точки зору економічного розвитку Португалія займає в Євросоюзі скромне місце. Минулого року темп промислового зростання склав тут всього 1,5%. Цього недостатньо, щоб привернути до себе увагу солідних інвесторів. Минулого року вартість нерухомості в Португалії збільшилася на 6,4%, однак у нинішньому зростання цін сповільнилося, а в першому кварталі 2024 року взагалі виявилося негативним.
Квартира в Порту коштує в середньому 300 тисяч євро, в Лісабоні — 450 тисяч євро. Окрім ізраїльтян інтерес до нерухомості в Португалії виявляють також інвестори з Європи, Китаю, Північної та Південної Америки.
У Порту та інших містах на півдні Португалії вже сформувалися ізраїльські колонії. Це емігранти або просто тимчасові переселенці, які мають можливість працювати віддалено. Португалія приваблює їх розумними цінами, західними стандартами сервісу та високим рівнем особистої безпеки.
Бізнесмен Шимон Шоваль з Кір’ят-Хаїма купив близько півтора року тому за 190 тисяч євро квартиру площею 55 квадратних метрів у місті Віла-Нова-ді-Гая, недалеко від Порту.
Шоваль одружений, у нього троє дітей. У своїй португальській квартирі він буває кілька разів на рік і поки не має наміру продавати її або здавати в оренду. «У глибині душі ми почуваємося впевненіше від того, що у випадку якоїсь небезпеки зможемо знайти притулок у Португалії, — каже він. — Але ми не маємо наміру залишати Ізраїль. Я воював за цю країну і двоє моїх онуків — офіцери. Квартиру в Португалії ми використовуємо виключно для відпочинку».
Адвокат Йосі Іцхак кілька років тому заснував компанію «Португаліс», яка надає посередницькі послуги як при оформленні громадянства, так і при купівлі нерухомості в Португалії. Після скандалу з Романом Абрамовичем паспортний бізнес компанії прийшов у занепад. Але продажі нерухомості як і раніше йдуть добре.
«Португаліс» працює в основному в районі Порту. За словами Іцхака, ізраїльтяни стали більш активно купувати житло в Португалії після спроби судового перевороту. У нинішньому році компанія продала вже 350 квартир, у минулому — 200. Ізраїльтяни можуть отримати в Португалії іпотечну позику в розмірі 75% від вартості нерухомості під 3-3,5% річних. Податок на дохід від оренди становить 8,75-25%, податок на продаж квартири — 14% від прибутку.
Рої живе на півдні Ізраїлю і працює в хайтеку. Він купив вже кілька квартир у Португалії. За його словами, інвестиції в житло для здачі в оренду туристам приносить високий прибуток. Щорічно Португалію відвідує близько 30 мільйонів іноземців.
Рої розповідає, що перед тим, як почати вкладати кошти за кордоном, він вивчив ситуацію також у Греції та на Кіпрі, але, підрахувавши все як слід, вирішив, що максимальний прибуток отримає від купівлі житла в Португалії, в районі Порту.
Середня ціна куплених ним апартаментів становить 200 тисяч євро. Рої здає їх туристам за допомогою компаній, що спеціалізуються на управлінні короткостроковою орендою.
«Я почав купувати нерухомість у Порту в 2021 році, — розповідає Рої. — Сьогодні у мене є вже 12 квартир у цьому місті. Поки я не збираюся їх продавати. Це вигідна інвестиція. Після сплати комісійних за управління квартирою у мене — до вирахування податків — залишається прибуток у розмірі 12%».
Автор: Адар Хореш
Джерело: TheMarker
Фото: Pixabay
