Рішення судді може змінити ринок короткострокової оренди квартир в Ізраїлі
Пара купила розкішний пентхаус з басейном у Гіват-Ользі, на березі моря, і час від часу здавала його в оренду на короткі терміни. Власники вживали заходів, щоб короткострокова оренда не заважала сусідам, але ті все одно звернулися до муніципалітету з вимогою заборонити здачу квартири в оренду через шум. Муніципалітет зажадав припинити оренду, а суд постановив, що використання квартири для короткострокової оренди незаконне.
Щоб орендарі не заважали сусідам, власники пентхаусу вживали різні заходи, зокрема забороняли вечірки, встановлювали знаки, що приписують дотримуватися тиші, і навіть підкладали під ніжки столу тенісні м’ячі, щоб, тягнучи його по підлозі, гості не заважали сусідам.
Проте сусідам не подобалася постійна поява в будинку сторонніх людей, і вони звернулися до муніципалітету з проханням заборонити здачу приміщення в короткострокову оренду. Муніципалітет зажадав від власників припинити оренду майна.
Конфлікт дійшов до суду з місцевих справ, який нещодавно постановив, що власники пентхаусу повинні припинити здавати його в короткострокову оренду.
Важливо зазначити, що причиною постанови суду стали не скарги сусідів на шум у квартирі, а більш принципове визначення судді Ерана Зеллера, згідно з яким здача пентхаусу в житловому будинку в короткострокову оренду без отримання дозволу для виняткового використання незаконна.
«Схоже, центральним моментом у твердженнях відповідачів є те, що вони старанно працюють над тим, щоб використання квартири не створювало занепокоєння та незручностей сусідам. З представлених доказів у мене склалося враження, що це дійсно так, і власник квартири зробив багато для того, щоб звести до мінімуму і припинити будь-які шумові перешкоди, — зазначив суддя, але одразу додав: — Відповідачі упустили суть проблеми. Вони не засвоїли, що питання про занепокоєння сусідів є не каменем спотикання, а лише індикатором неправомірного використання квартири; і раз це створює занепокоєння, то зміцнює необхідність у судовій забороні, яка не тільки зупинить незаконне використання власності, що є його головною метою, але й покладе край стражданням сусідів».
Хоча причиною конфлікту стали скарги сусідів, суддя завершив його, заявивши, що використання майна було незаконним.
Житлова квартира з муніципальним податком на комерційну нерухомість
Йдеться про розташовану в Хадері квартиру, яка, згідно з ТАБА (кадастровий реєстр) призначена для проживання, але, за даними місцевої комісії з планування та будівництва, використовується незаконно для короткострокової оренди без отримання дозволу на виняткове використання.
Власники квартири стверджували, що це не «бізнес», а належне їм житло, яке здається в короткострокову оренду, що допомагає їм покривати виплати по іпотеці, і що це добре відома та загальноприйнята практика в цьому районі. За їхніми словами, з одного боку, влада зобов’язала їх вже близько року платити муніципальний податок на комерційну нерухомість; з іншого боку, той самий орган стверджує, що це заборонене використання, яке вони повинні припинити, причому без попереднього попередження.
Власники стверджували, що вважали короткострокову оренду квартири законною, оскільки той факт, що вони платили муніципальний податок на комерційну нерухомість, підтверджує законність їхніх дій. За їхніми словами, лише через рік вони дізналися, що їхня діяльність може бути протизаконною.
Ще одне твердження відповідачів полягало в тому, що в цьому районі багато інших квартир, які здаються в оренду таким же чином, але проти них влада не вжила жодних дій. Власники пентхаусу заявили, що шум, на який скаржаться сусіди, виходить не обов’язково з їхньої квартири, але й з інших квартир.
Суддя Зеллер відхилив заяви власників квартири і зазначив, що «суди наполягали на різниці між житловою квартирою та квартирою, що використовується для короткострокової оренди, і неодноразово виносили постанови, що нерухомість, призначена для проживання, повинна мати дозвіл на виняткове використання для короткострокової оренди в цілях відпочинку, а використання без дозволу заборонено». Також було винесено постанову, що короткострокова оренда не може розглядатися як проживання.
Щодо муніципального податку на комерційну нерухомість, то власник квартири звертався до муніципалітету із заявою, що здає квартиру на короткі терміни, але останнім часом у ній проживає сім’я, евакуйована з півночі, і він хоче повернути муніципальний податок до рівня житлової нерухомості. Однак скарга, що надійшла в травні 2024 року, в якій стверджувалося, що квартира здається через Airbnb і це викликає занепокоєння сусідів, призвела до візиту інспектора та поліцейського в квартиру, де вони зустріли сім’ю, яка орендувала квартиру на вихідні через інтернет.
Документи з сайту Airbnb Israel свідчать про те, що квартира рекламується як розкішний пентхаус з басейном і відгуки клієнтів про неї, а їх всього 63, чудові.
З урахуванням усіх цих доказів суддя постановив, що квартира використовувалася незаконно, і виніс судовий наказ про припинення використання квартири для короткострокової здачі в оренду і в будь-яких цілях, що суперечать призначенню квартири.
«Кожен короткостроковий орендодавець став злочинцем»
На думку адвоката Ярона Надема, це проблематичне рішення в тому сенсі, що воно може створити бар’єр для короткострокової оренди, навіть якщо житло не призначене для відпочинку.
За його словами, «ринок квартир Airbnb надає рішення не лише для відпочивальників, але й для людей, яким потрібні квартири на короткий термін, однак суд не розглядає подібну альтернативу як можливу, і тому весь ринок короткострокової оренди підпадає під категорію незаконного використання».
«Це проблемний момент у постанові. Як тільки суд розцінив будь-яке використання короткострокової оренди як таке, що суперечить дозволу, він перетворив кожного короткострокового орендаря на злочинця», — зазначив адвокат.
Фото: Еяль Туег
